Ще три роки тому власники бізнес-центрів Києва диктували умови оренди. За даними CBRE Ukraine та компанії UTG, у першому півріччі 2025 року середня вакантність офісних площ столиці становила 21%, а в класі A сягала 28,2%. Це означає, що майже кожен третій квадратний метр найдорожчих офісів простоював, і саме орендар, а не власник приміщення, зараз визначає умови угоди. Для порівняння: у мирний час, у 2019-2021 роках, вакантність по Києву тримали на рівні 5-8%, і орендодавці могли собі дозволити чергу з претендентів на кожне вільне приміщення.

Скільки коштує оренда офісу в Києві зараз

За даними станом на кінець 2025 року, запитувані ставки в класі A становлять $16-27/м² на місяць, у класі B — $8-18/м². Окремо виділяють ціну для приміщень з готовим ремонтом і без нього: клас A без оздоблення здають за $14-18/м², з готовим ремонтом ставка зростає до $19-25/м². Різниця в 5-7 доларів на квадратний метр, це саме та премія, яку орендар платить за можливість заїхати й одразу почати роботу, не вкладаючись у власний фітаут.

Якщо рахувати ринок ширше, включно з приміщеннями в звичайних будівлях і окремими офісними об'єктами не лише бізнес-центрового формату, середня ставка по Києву у квітні 2025 року становила приблизно $14,2/м². Це найдорожчий регіон країни, і за чотири місяці до цього, у грудні 2024 року, ставка була нижчою, $13,9/м². Зростання невелике, близько 2%, але воно фіксує зміну напрямку: після років падіння орендні ставки в столиці вперше почали повільно відновлюватись, а не просідати.

На ціну впливає і метраж приміщення. Для площ 500-1000 м² середня ставка по країні становить $13,4/м², тоді як невеликі офіси до 100 м² здають дорожче в перерахунку на квадратний метр, приблизно $8,7/м². Тут парадоксально нижче, оскільки малий метраж частіше трапляється поза класичними бізнес-центрами, у переобладнаних приміщеннях зі старішим фондом.

Київ на тлі інших міст: наскільки дорожче тут, ніж у регіонах

Столиця лишається найдорожчим офісним ринком країни з великим відривом. Для порівняння орендних ставок по регіонах станом на квітень 2025 року:

Показовий момент саме для Прикарпаття: ставки в Івано-Франківській області за чотири місяці (грудень 2024 — квітень 2025) знизились приблизно на 5,5%, з $8,25 до $7,8/м², тоді як у Києві за той самий період вони, навпаки, зросли на 2%. Це означає, що різниця в ціні між столицею і регіоном не скорочується, а поступово збільшується, і для регіонального бізнесу, який планує представництво в Києві, вікно для входу за відносно помірною ставкою зараз відкрите ширше, ніж буде за рік-два, якщо тенденція збережеться.

Динаміка вакантності: від пандемійних 30% до нинішніх 21%

Вакантність офісних площ Києва пройшла кілька виразних етапів за останні п'ять років. Під час пандемії COVID-19 вона сягала приблизно 30% через масовий перехід на віддалену роботу. До кінця 2022 року, попри початок повномасштабної війни, показник знизився до 15-20%. Частково через те, що частина офісного фонду фізично вибула з обігу через руйнування й окупацію, а частина компаній консолідувала персонал у менших, але безпечніших приміщеннях. У першому півріччі 2023 року вакантність знову зросла до 26,4% на фоні нової хвилі релокацій та обережності орендарів, а до середини 2025-го стабілізувалась на рівні 21%.

Ця нелінійна динаміка важлива для розуміння ринку: вакантність не падає рівномірно, вона реагує на конкретні події (обстріли, релокації, зміну курсу компаній щодо гібридного формату роботи). Прогнозувати на основі однієї точки даних ризиковано, тому аналітики CBRE і Experts Club орієнтуються на тренд за кілька кварталів поспіль, а не на моментальний знімок.

Хто зараз орендує офіси і чому критерії вибору змінилися

Поглинання офісних площ у першому півріччі 2025 року зросло на 16% і склало 82 тис. м², причому майже 19% цього обсягу припадає на вимушені переїзди компаній з пошкоджених будівель (близько 45 тис. м² офісного фонду вибуло з ринку через обстріли). Найбільшу частку попиту, 33%, формує ІТ-сектор і телекомунікації, ще 13% — державні структури й міжнародні організації, решту ділять між собою промислово-енергетичні компанії, фінансовий сектор і рітейл-офіси.

Для порівняння: у 2023 році частка ІТ-сектору в попиті на офіси сягала майже половини всього ринку, 48%, а державний сектор і НГО займали чверть попиту. До 2025 року структура вирівнялась, попит став більш диверсифікованим. Це ознака того, що ринок поступово повертається до довоєнної логіки, коли жоден окремий сектор не домінує настільки сильно.

Критерії вибору офісу за останні два роки помітно змінилися. Раніше на першому місці була локація і престиж адреси, тепер орендарі в першу чергу питають про облаштоване укриття, наявність автономного генератора і безпеку персоналу, і лише потім про метраж і дизайн. Компанії, які раніше орієнтувались виключно на клас A в центрі, дедалі частіше розглядають клас B+ з тими самими критеріями безпеки, якщо це дає економію на ставці без втрати функціональності.

Чому окупність інвестицій в офіс зросла з 7-8 до 10-12 років

Зміна ринку вплинула не лише на орендарів, а й на логіку інвесторів, які купують офіси під здачу в оренду. До 2020 року типовий термін окупності комерційного офісного об'єкта в Києві становив 7-8 років. У 2025-2026 роках нормою стають 10-12 років, і причина не лише в подорожчанні самих об'єктів, а насамперед у зрослих операційних витратах. Генератори, пальне для них, посилена охорона і страхування додають до експлуатаційних витрат суми, яких на ринку до 2022 року просто не існувало.

Це означає, що традиційна формула «вартість об'єкта поділена на орендний дохід» без урахування нових статей OPEX сьогодні систематично занижує реальний термін окупності. Інвестори, які рахують без цієї поправки, ризикують переплатити за об'єкт, що на практиці окупається на 2-3 роки довше, ніж показує спрощений розрахунок.

Прогноз на другу половину 2026 року

За оцінкою Experts Club, стабілізація ринку офісної нерухомості Києва і великих міст України очікується орієнтовно до травня 2026 року, але й після стабілізації баланс сил лишиться на боці орендаря ще певний час через накопичений надлишок пропозиції. Нового будівництва в 2025 році практично не було, а до кінця 2026-го прогнозують введення лише близько 27 тис. м² нових площ. Це на порядок менше, ніж докризові обсяги в сотні тисяч квадратних метрів на рік. Дефіцит нового пропонування в довгостроковій перспективі підтримуватиме ставки, навіть якщо вакантність залишиться високою: просто тому, що якісного нового продукту на ринку майже не з'являється.

Які умови договорів пропонують орендодавці зараз

Ринок орендаря змінив не лише ставки, а й формат договорів. До 2022 року стандартом були довгострокові контракти на 3-5 років з фіксованою валютною прив'язкою і депозитом у розмірі 2-3 місячних платежів. Зараз орендодавці Києва частіше погоджуються на короткі терміни 1-2 роки з опцією пролонгації, а депозит у частини власників скоротився до одного місячного платежу, особливо для орендарів з підтвердженою фінансовою історією.

Валютне застереження лишається практично незмінним: переважна більшість договорів досі номінована в доларах з прив'язкою до курсу НБУ на дату оплати, хоча частина власників у спальних районах і в класі C вже погоджується фіксувати платіж у гривні на весь термін договору, аби залучити орендарів, чутливих до курсових ризиків. Індексація орендної ставки, яка до 2022 року була майже обов'язковим пунктом на рівні 3-5% щорічно, зараз частіше стає предметом окремих перемовин, а не автоматичною умовою контракту.

Що це означає для компанії, яка планує орендувати офіс

Ринок орендаря на практиці означає простір для перемовин щодо ставки, гнучкіші умови договору і вищу ймовірність знайти приміщення з готовим ремонтом за ціною, близькою до неремонтованого варіанта ще пару років тому. Для компаній, які розглядають вихід на київський ринок, зокрема регіональний бізнес, що відкриває представництва в столиці, це вдалий момент для входу саме зараз, поки вакантність висока і орендодавці охочіше йдуть на поступки. Актуальні пропозиції по класах і районах можна порівняти в каталозі оренди офісів на A-Office, де представлені варіанти з різним рівнем готовності приміщення.

FAQ

Чи впадуть ставки оренди офісів у Києві далі в 2026 році?

За прогнозами аналітиків, різкого падіння вже не очікується: ставки в другій половині 2025 року вперше зупинились після тривалого зниження, а за квітень 2025-го навіть зросли приблизно на 2%. На 2026 рік прогнозують стабілізацію, а не подальше падіння, оскільки нова пропозиція практично не з'являється.

Чому вакантність у класі A вища, ніж у класі B?

Клас A традиційно орієнтований на міжнародні компанії й великі корпоративні офіси, частина яких скоротила присутність в Україні або переглянула метраж під гібридний формат роботи. Клас B історично гнучкіший за ціною і швидше заповнюється малим і середнім бізнесом.

Чи вигідно зараз орендувати офіс з ремонтом чи краще шукати без оздоблення і робити фітаут самостійно?

При різниці в ставці $5-7/м² на місяць і поточних цінах на будівельні матеріали й роботи самостійний фітаут окупається довше року для більшості метражів до 300 м². Готовий ремонт зазвичай економічно вигідніший, якщо компанія не планує суттєво нестандартне планування.

Наскільки дорожче орендувати офіс у Києві порівняно з Івано-Франківськом чи Львовом?

Різниця приблизно дворазова: середня ставка в Києві близько $14/м², у Львівській області близько $10,7/м², в Івано-Франківській — близько $7,8/м². При цьому ставки в регіонах останнім часом радше знижуються, тоді як київські повільно ростуть, тож розрив у цінах поступово збільшується.

Чому окупність інвестицій в офісну нерухомість зросла порівняно з довоєнним періодом?

Головна причина, зросли операційні витрати: власники офісів тепер закладають в економіку об'єкта постійні витрати на генератори, пальне, посилену охорону і страхування, яких на ринку до 2022 року не було. Це подовжило типовий термін окупності з 7-8 до 10-12 років навіть без суттєвого подорожчання самих об'єктів.

Які райони Києва зараз пропонують найкраще співвідношення ціни й вакантних площ?

Найвища вакантність зафіксована саме в класі A центральних ділових районів, тому там і найбільше простору для перемовин щодо ставки. У спальних районах пропозиція менша, але й ціни стартово нижчі, тож вибір залежить від того, що важливіше для конкретного бізнесу: адреса чи бюджет.

Висновок

Ринок офісної нерухомості Києва у 2025-2026 роках залишається ринком орендаря: висока вакантність, особливо в класі A, зрослі операційні витрати для власників і практично відсутнє нове будівництво дають орендарям простір для перемовин щодо ставки й умов договору. При цьому розрив у цінах між столицею і регіонами, зокрема Прикарпаттям, продовжує рости, а не скорочуватись. Компаніям, які розглядають відкриття офісу в Києві, момент сприятливий для входу саме зараз, до очікуваної стабілізації ринку в другій половині 2026 року.

На правах реклами