Відкриття ринку землі в Україні з 1 липня 2021 року залишається актуальною і однією з найбільш обговорюваних тем у колі аграріїв, українському політикумі та й в українському суспільстві загалом. Ця подія отримала як своїх прихильників, так і опонентів, а навколо переваг і недоліків відкриття ринку землі все ще тривають запеклі громадські і політичні дискусії. Отож тема відкриття ринку землі почергово набуває різного політичного забарвлення, обростає новими тлумаченнями, а часто й неправдивими голослівними заявами, тоді як самі власники землі – українські селяни – часто почуваються геть розгубленими, не розуміючи, чого очікувати, які рішення ухвалювати, а можливо, й чого остерігатися.
Отож ще до відкриття ринку землі ми вирішили допомогти нашим пайовикам, власникам земельних ділянок розібратись у його основних питаннях і звернулись із проханням прокоментувати їх до директора департаменту земельних ресурсів компанії «Контінентал Фармерз Груп» Віктора ВАЛЬЧУКА.
– Отож, Вікторе Володимировичу, бути чи не бути ринку землі?
– Ви знаєте, як би дивно це не прозвучало, але відповісти на таке запитання, на мою думку, одним ствердним реченням неможливо. З точки зору законодавства відповім так: мораторій на продаж землі скасовано з 1 липня 2021 року відповідно до Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення», і власники паїв, земельних ділянок зможуть їх вільно продавати, як і будь-яке інше належне їм на підставі права власності майно. Але от чи можна назвати цю подію відкриттям саме ринку землі в повному розумінні цього слова, – це питання залишається поки що відкритим. Уся річ в обмеженнях щодо того, хто зможе купувати землю, і які, своєю чергою, істотно обмежують вільний розвиток і функціонування ринку землі.
– То все ж таки, хто зможе купувати землі сільськогосподарського призначення?
– Ринок землі відкриватимуть упродовж двох етапів. На першому, який триватиме до 2024 року, купувати землю зможуть лише фізичні особи, але не більше 100 га. Решту ж учасників ринку, юридичних осіб, до ринку землі буде допущено лише з 2024 року, і вони теж матимуть обмеження, але вже не більше 10 тис. га. Саме заборона купувати землю юридичним особам значно зменшуватиме реальний попит на землю на першому етапі відкриття ринку, а це відповідно негативно позначиться на її ціні. Замість того, щоб ринок вільно функціонував, він, можна сказати, працюватиме у штучно створеному середовищі, і сподіватися на отримання адекватної ціни за землю на цьому етапі, на жаль, не доводиться.
– А яка позиція компанії «Контінентал» щодо цих обмежень?
– Наша компанія та її інвестор – SALIC – мають далекоглядні плани на роботу в Україні, на десятки років уперед. Ми прагнемо довгострокової стабільної роботи та розширення інвестицій, що, своєю чергою, позитивно вплине і на громади, в яких працює «Контінентал». Адже це і робочі місця, і податкові відрахування, і соціальна допомога селам від компанії.
Щодо нашої позиції стосовно обмежень ринку землі: вважаємо, що правила мають бути однаковими для всіх його учасників. Наша єдина мета – працювати на землі, вирощуючи гідні врожаї. У жодному разі земля не повинна ставати об’єктом спекуляції, а штучні обмеження ринку – негативно впливати на її вартість.
– Тоді наступне запитання, мабуть, одне із найважливіших для власників землі: якою ж буде ціна за гектар?
– Насамперед власникам землі слід знати, що мінімальну вартість, нижче якої землю не можна продавати, вже закріплено на законодавчому рівні – це нормативна грошова оцінка (НГО) земельної ділянки. НГО земельної ділянки залежить від регіону, в якому вона розташована, якості ґрунтів та в середньому в Україні становить 20–30 тис. грн за гектар. Це мінімальна ціна. Реальну ж ціну, звісно, встановить ринок. Прогнози експертів, учасників ринку, статистична інформація, яку ми отримуємо, свідчить, що орієнтовні ціни на землю коливатимуться в діапазоні 1500–2000 дол. за гектар.
– Нині озвучують і вищі ціни, зокрема понад 2000 дол. за гектар. Це реальні прогнози?
– В окремих регіонах, з особливо родючими ґрунтами, ціна може перетнути позначку 2000 дол. за гектар. Але, знову ж таки, справедливу ціну власники земельних ділянок зможуть отримати лише після того, коли в Україні запрацює справжній ринок землі. Тобто після 2024 року, без обмеженого переліку тих, хто має право придбати землю. Очевидно, що ціни на землю в перші кілька років функціонування ринку будуть найнижчими, а основними покупцями будуть люди, наміром яких буде перепродаж землі через кілька років, коли на ринку сформується справді справедлива ціна на українську землю. Досвід усіх європейських країн показує, що після відкриття ринку землі в перспективі чотирьох–п’яти років ціни на землю можуть зрости у кілька разів. Україна в цьому разі пройде дуже схожий шлях розвитку ринку землі.
– Але все ж таки, що порадите нашим читачам? Продавати чи ні?
– Сказати, продавати чи ні, не візьмусь, оскільки це конституційне право кожного самостійно розпоряджатися власним майном, зокрема землею. У цьому ключі я підтримую крок України відкрити ринок землі та, як і в усіх цивілізованих країнах, дати можливість кожному самостійно вирішувати, що робити зі своїм майном. Але на цьому етапі пораду від себе і позицію компанії, звісно, висловлю: однозначно ні, не продавати. Ми наполегливо рекомендуємо власникам землі не робити поспішних кроків і не збувати за безцінь свої ділянки. Ні для кого не секрет, що конкуренція на ринку земель сільськогосподарського призначення зростає рік у рік, а відтак і ціна на українські чорноземи в перспективі п’яти–шести років може зрости удвоє–втроє. Більше того, дуже часто земля – це чи не єдиний актив, який залишився у жителів села, який щороку зростатиме у вартості і на постійній основі даватиме щораз більший дохід від оренди. На мою думку, позбуватися такого активу, принаймні на цьому етапі і за нинішнього рівня цін на землю – невигідне і необачне рішення. Я теж маю у власності пай – на Лановеччині (Тернопільська область), отримав його у спадок від батька. І попри те, що живу в місті, для себе вже вирішив: однозначно не продаватиму, і як батько двох дітей хочу залишити цю землю саме для них. Погодьтеся, це хороший інструмент отримання постійного додаткового доходу і гарний подарунок дітям, вартість якого у найближчі 10 років лише зростатиме.
– Дякую, ваша позиція зрозуміла. Втім, трапляються різні життєві обставини, коли вкрай потрібні додаткові кошти і, ймовірно, комусь-таки доведеться продати землю. Що порадите в такому разі, на що власникам землі потрібно звернути увагу?
– Насамперед скажу, що для всіх наших пайовиків ми створили окрему «гарячу лінію», за якою людина зможе отримати фахову консультацію щодо того, які кроки вона повинна зробити і на що потрібно звернути увагу, якщо все ж таки вирішила продати земельну ділянку. Однак кілька основних моментів можу озвучити відразу:
– чинне законодавство містить норму, яка передбачає, що договір купівлі-продажу землі обов’язково має бути посвідчено нотаріально. Кошти за продану вами земельну ділянку можуть бути оплачені лише в безготівковій формі на ваш банківський рахунок. Отож перший крок – піти до нотаріуса, який супроводжуватиме угоду щодо продажу землі до самого кінця;
– як уже згадував, ціна земельної ділянки під час продажу не може бути нижчою від її нормативної грошової оцінки (НГО). Дізнатись НГО земельної ділянки можна, замовивши відповідний витяг про НГО у найближчому Центрі надання адміністративних послуг (ЦНАП). Така ж послуга доступна й онлайн, на сайті Публічної кадастрової карти України.
Хочу також скористатися можливістю і звернутись з порадою до пайовиків, які ще не завершили оформлення права власності на земельні ділянки, а мають лише сертифікат на земельну частку (пай). Відповідно до статті 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», до 1 січня 2025 року всі власники незатребуваної земельної ділянки (паю) або їхні прямі спадкоємці повинні оформити право власності на земельну ділянку. Якщо цю вимогу не буде виконано, вважатиметься, що такі власники ділянок автоматично відмовилися від землі. Отож рекомендую не зволікати з цією справою і звернутись по допомогу до наших фахівців. Компанія цілковито компенсує всі необхідні витрати, зокрема й необхідні для успадкування земельної ділянки, і допоможе з оформленням потрібних документів.
Це з основного. Якщо ж у наших пайовиків виникатимуть додаткові запитання чи буде потреба порадитись, будь ласка, телефонуйте на вказаний далі номер «гарячої лінії» – і наші фахівці нададуть усю потрібну інформацію та допоможуть уникнути непотрібних помилок.
– Чи може власник продати землю, якщо вона перебуває в оренді?
– Може, але повинен повідомити свого орендаря про намір продати земельну ділянку. Навіть після продажу договір оренди й далі діятиме – вже з новим власником, який отримуватиме належну йому орендну плату.
– Вікторе Володимировичу, дякуємо Вам від імені наших читачів за важливі поради. Щось побажаєте нашим читачам на завершення?
– Так, залюбки! Дуже приємно бачити, як поступово стають на ноги українські села і як розвиваються громади. І це все відбувається лише тому, що наші люди неймовірно працьовиті. Тому міцного всім здоров’я і бережіть себе! Дякую вам!
